Eigenbedarf kündigen: Voraussetzungen, Fristen & häufige Fehler 2026

Eigenbedarf kündigen bedeutet: Ein Vermieter beendet ein laufendes Mietverhältnis, weil er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Die Rechtsgrundlage bildet § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB — und das Gesetz stellt klare Hürden auf. Wer diese unterschätzt, riskiert eine unwirksame Kündigung oder sogar Schadensersatzforderungen des Mieters. Dieser Ratgeber erklärt, worauf es wirklich ankommt — sowohl für Vermieter als auch für Mieter, die ihre Rechte kennen wollen.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung? Definition & Rechtsgrundlage

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter mit dem Ziel, die Wohnung selbst zu nutzen. Sie ist in § 573 BGB geregelt und stellt eine Ausnahme vom grundsätzlichen Schutz, den Mieter in Deutschland genießen. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse nachweisen — bloße wirtschaftliche Überlegungen oder der Wunsch nach höherer Miete zählen nicht.

Anerkannte Gründe für Eigenbedarf sind laut Gesetz: Der Vermieter selbst möchte einziehen, ein naher Familienangehöriger (z. B. Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten/Neffen) oder ein Haushaltsangehöriger braucht die Wohnung dringend. Entfernte Verwandte — etwa Cousins — werden von Gerichten in der Regel nicht anerkannt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt Mietern, die Begründung des Vermieters genau zu prüfen, da viele Eigenbedarfskündigungen formale oder inhaltliche Mängel aufweisen.

Ablauf: So funktioniert eine Eigenbedarfskündigung Schritt für Schritt

Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtlich Bestand hat, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Hier der typische Ablauf:

1. Schriftliche Kündigung: Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen — E-Mail oder WhatsApp reichen nicht. Sie muss eigenhändig unterschrieben sein.
2. Begründung im Kündigungsschreiben: Der Vermieter muss konkret angeben, wer die Wohnung braucht und warum. Pauschale Aussagen wie „Eigenbedarf für Familie" genügen nicht — Name der Person und konkreter Bedarf sind Pflicht.
3. Zugang bis zum 3. Werktag: Damit die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird, muss sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen. Samstage zählen dabei als Werktag.
4. Kündigungsfristen einhalten: Die gesetzliche Frist richtet sich nach der Mietdauer. Bei unter 5 Jahren Mietzeit: 3 Monate. Bei 5–8 Jahren: 6 Monate. Bei über 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist.
5. Widerspruchsrecht des Mieters prüfen: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB). Das gilt z. B. bei schwerer Krankheit, hohem Alter oder fehlenden Ersatzwohnungen im Umkreis.
6. Keine anderweitige freie Wohnung: Hat der Vermieter eine weitere Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage frei, muss er diese zunächst anbieten. Tut er das nicht, kann die Kündigung unwirksam sein.

Mehr zur rechtssicheren Zustellung der Kündigung erfährst du in unserem Ratgeber zur Kündigung per Post, Einschreiben oder persönlicher Übergabe — die Wahl der Zustellmethode entscheidet oft über die Wirksamkeit.

Beispielfall: Eigenbedarfskündigung in der Praxis

Konkret: Vermieter Klaus M. vermietet eine 70-m²-Wohnung in München seit 7 Jahren an Familie Schreiber. Nun möchte seine erwachsene Tochter (25) nach dem Studium in der Wohnung leben.

Klaus schickt die Kündigung am 3. Januar 2026 — das ist der dritte Werktag des Monats. Da die Mietdauer über 5 Jahre beträgt, gilt eine 6-monatige Kündigungsfrist. Familie Schreiber müsste die Wohnung also spätestens zum 31. Juli 2026 räumen.

Wichtig: Klaus muss im Schreiben klar benennen: Name der Tochter, ihr aktueller Wohnort, warum sie gerade diese Wohnung benötigt (z. B. neue Arbeitsstelle in München, kein bezahlbarer Mietwohnraum in Pendeldistanz). Fehlt eine dieser Angaben, kann Familie Schreiber die Kündigung anfechten. Der Deutsche Mieterbund dokumentiert zahlreiche Fälle, in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen wegen unzureichender Begründung für unwirksam erklärt haben.

Eine Eigenbedarfskündigung steht und fällt mit der Begründung: Je konkreter die Bedarfssituation der einziehenden Person beschrieben ist, desto geringer das Risiko, dass ein Gericht die Kündigung kippt.

Typische Fehler, die eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen

In der Praxis scheitern viele Eigenbedarfskündigungen an vermeidbaren Fehlern. Diese sind besonders häufig:

• Vortäuschung von Eigenbedarf: Wer Eigenbedarf nur vorschützt und die Wohnung danach vermietet oder leer stehen lässt, macht sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann dann Umzugskosten, Mehrmiete und weiteren Schaden geltend machen.
• Fehlende oder unkonkrete Begründung: Pauschale Formulierungen wie „mein Sohn braucht eine Wohnung" ohne weitere Details sind nicht ausreichend.
• Falsche Kündigungsfrist: Viele Vermieter unterschätzen die staffelweise verlängerten Fristen bei langjährigen Mietverhältnissen.
• Kein Hinweis auf freie Alternativwohnungen: Stehen im selben Haus freie Wohnungen zur Verfügung, muss der Vermieter diese zunächst anbieten.
• Kündigung trotz Kündigungsausschluss: Manche Mietverträge enthalten einen zeitlich befristeten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Dieser ist wirksam und muss beachtet werden.

Als Mieter lohnt es sich, eine erhaltene Eigenbedarfskündigung genau zu prüfen. Unsere Übersicht zu Mieterhöhung widersprechen zeigt, wie du als Mieter auch in anderen Konflikten mit dem Vermieter deine Rechte durchsetzt. Wer bereits mit Mängeln in der Wohnung kämpft, findet im Artikel zu § 536 BGB und Mietminderung weitere nützliche Informationen.

FAQ: Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Wie schnell bekommt man Mieter bei Eigenbedarf raus?

Das hängt von der Mietdauer ab. Die Mindestkündigungsfrist beträgt 3 Monate (bei Mietverhältnissen unter 5 Jahren). Bei 5–8 Jahren Mietdauer sind es 6 Monate, bei über 8 Jahren 9 Monate. Legt der Mieter Widerspruch ein oder zieht nicht aus, kann sich das Verfahren durch eine gerichtliche Räumungsklage um weitere 6–18 Monate verlängern.

Wann darf der Vermieter überhaupt auf Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter darf kündigen, wenn er oder eine nach § 573 BGB anerkannte Bezugsperson die Wohnung ernsthaft und dringend benötigt. Das Bedürfnis muss konkret sein — zukünftige oder hypothetische Bedarfe reichen nicht. Außerdem darf kein milderes Mittel zur Verfügung stehen (z. B. freie Wohnung im Haus).

Kann der Vermieter einfach so Eigenbedarf anmelden?

Nein. Eigenbedarf muss inhaltlich berechtigt und formell korrekt geltend gemacht werden. Der Vermieter muss den Bedarf konkret begründen. Gerichte prüfen, ob der angemeldete Bedarf plausibel ist. Wer Eigenbedarf nur vorspiegelt, um einen unerwünschten Mieter loszuwerden, riskiert neben der Unwirksamkeit der Kündigung eine Schadensersatzklage.

Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?

Die Kündigung muss mindestens am dritten Werktag des Monats beim Mieter zugehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirkt. Die Gesamtfrist beträgt je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate. Ein Beispiel: Kündigung am 3. März → Auszug frühestens 31. Mai (bei kurzer Mietdauer). Bei über 8 Jahren Miete wäre es der 30. November desselben Jahres.

Was können Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?

Mieter können innerhalb von 2 Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich Widerspruch einlegen und Härtegründe geltend machen (§ 574 BGB). Zu anerkannten Härtegründen zählen schwere Erkrankung, hohes Alter, Schwangerschaft oder das Fehlen von Ersatzwohnraum. Außerdem lohnt es sich, die formale Korrektheit der Kündigung zu prüfen — viele Kündigungen haben handwerkliche Fehler, die zur Unwirksamkeit führen.

Wir bei RechteKompass empfehlen Mietern, jede Eigenbedarfskündigung zunächst von einem Fachmann prüfen zu lassen — oft stecken formale oder inhaltliche Mängel im Schreiben, die den gesamten Kündigungsprozess zu Fall bringen können. Spezialisierte Anwalts-Plattformen bieten häufig eine kostenlose Erstprüfung an. Wer darüber hinaus weitere Rechte als Mieter kennenlernen möchte, findet auf unserer Mietrecht-Übersichtsseite alle relevanten Themen kompakt zusammengefasst.