Brief vom Vermieter?
3 Monate für Widerspruch.
Kappungsgrenze prüfen.

Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, das ist die durchschnittliche Miete vergleichbarer Wohnungen in derselben Gemeinde mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen, mit Begründung (Mietspiegel, Vergleichsmiete, Sachverständigen-Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen).

Wichtig: die Erhöhung ist eine FORDERUNG, kein automatischer Anspruch. Der Mieter muss aktiv zustimmen, sonst muss der Vermieter klagen. Verweigert der Mieter die Zustimmung innerhalb von 3 Monaten ab Zustellung, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b BGB).

Die Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder seit der letzten Erhöhung erfolgen. Außerdem muss zwischen Erhöhungs-Forderung und dem geforderten Mieterhöhungs-Zeitpunkt eine Karenzzeit von 2 Monaten liegen.

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist ein zweites Limit: unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete in 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. In angespannten Wohnungsmärkten (Spannungs-Gebiete per Landesverordnung) liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent.

Spannungs-Gebiete sind die meisten Großstädte: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, plus zahlreiche Mittel- und Kleinstädte mit angespanntem Markt. Die genaue Liste variiert nach Landesverordnung und wird alle paar Jahre überarbeitet. Vor Widerspruch immer prüfen, ob die Wohnung in einer Spannungs-Zone liegt.

Berechnung: hat der Mieter seit 3 Jahren keine Erhöhung erhalten, kann der Vermieter um 20 Prozent erhöhen (15 % in Spannungs-Gebieten). Hat er vor 2 Jahren bereits um 10 Prozent erhöht, sind in den nächsten 12 Monaten nur weitere 10 Prozent möglich (bis insgesamt 20 % in 3 Jahren erreicht sind). Verstößt der Vermieter gegen die Kappungsgrenze, ist die übermäßige Erhöhung nichtig.

Der Vermieter darf die geforderte Erhöhung NICHT mit der Behauptung "ortsüblich" allein begründen. Er muss konkret nachweisen, dass die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Vier Begründungs-Mittel sind zulässig: qualifizierter Mietspiegel (von der Gemeinde anerkannt), einfacher Mietspiegel, Sachverständigen-Gutachten oder 3 konkrete Vergleichswohnungen.

Häufige Fehler: Vermieter beruft sich auf einen veralteten Mietspiegel (älter als 2 Jahre), nimmt 3 Vergleichswohnungen aus völlig anderen Lagen oder Ausstattungen, oder begründet gar nicht (nur "ortsüblich"). Alle drei Fehler machen die Erhöhung formell unwirksam.

Bei Berufung auf den Mietspiegel muss die konkrete Spalte und Zeile genannt werden, sodass der Mieter die Berechnung nachvollziehen kann. Bei Sachverständigen-Gutachten muss eine Kopie beigefügt sein. Bei Vergleichswohnungen die genauen Adressen plus relevante Daten (Größe, Baujahr, Ausstattung).

Du hast 3 Monate ab Zustellung Zeit für die Zustimmung oder den Widerspruch. Innerhalb dieser Frist solltest du einen formalen Widerspruch einlegen, der die konkreten Mängel benennt: Form-Fehler (fehlende Begründung), inhaltliche Fehler (Vergleichsmiete zu hoch angesetzt), Kappungsgrenzen-Verstoß.

Plattformen wie wenigermiete.de und CONNY analysieren die Erhöhung kostenlos und erstellen den Widerspruch in deinem Namen. Bei Streit übernimmt die Plattform die Klage am zuständigen Amtsgericht, finanziert die Verfahrenskosten vor und trägt das Prozessrisiko bei No-Win-No-Fee-Modell.

Statistik: in den meisten Fällen ist die geforderte Erhöhung zu hoch angesetzt oder formal mangelhaft. wenigermiete.de berichtet von durchschnittlich 30 Prozent Reduzierung der geforderten Erhöhung nach Widerspruch und Verhandlung.